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Buena salud de las hipotecas en este año

Los préstamos hipotecarios crecieron un 6,8% año con año en el octavo mes, con 28 755 unidades, que se firmaron en agosto desde 2011, según el INE. El número de préstamos a interés fijo volvió a superar el 40% del número total de firmas por cuarta vez en los últimos meses. La tasa de interés promedio estuvo nuevamente por encima del 2.6%, mientras que el monto promedio otorgado se moderó a 122,424 euros después de dos meses como máximo.

 

Agosto mantuvo la tendencia alcista en el otorgamiento de préstamos con 28 755 nuevos préstamos hipotecarios, lo que representa un aumento del 6.8 por ciento anual y el mejor mes de agosto desde 2011. Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el tipo La tasa de interés promedio fue de 2.62% para un vencimiento promedio de 24 años. Al mismo tiempo, el importe promedio se mantuvo en 122.424 euros, un aumento del 9,8% en comparación con el año anterior, pero la moderación de los importes observados en junio y julio, con datos no vistos desde 2008.

 

El 59,8% de los préstamos hipotecarios se realizaron a tasa variable y el 40,2% a tasas de interés fijas. Los préstamos de interés fijo experimentan una tasa de interés anual del 3.9% y, por cuarta vez en la serie histórica, alcanzan cifras tan altas. De hecho, el número de hipotecas fijas para tres de los últimos cuatro meses (mayo, julio y agosto) superó el 40% del total.

 

De las regiones, las comunidades con mayores créditos hipotecarios fueron Andalucía (5.984), Madrid (5.000) y Cataluña (4.432). Las mayores variaciones anuales se dieron en Extremadura (31%), Canarias (19,6%) y Cantabria (16,4%).

 

Para Fernando Encinar, director de estudios idealistas, “los datos se refieren al mes de agosto, un mes tradicionalmente malo para la concesión hipotecaria, y no refleja la incertidumbre que generó la decisión del Tribunal Supremo. Esto reflejaría la ruptura que podríamos vivir en estos momentos”. En las estadísticas de noviembre o diciembre. Desde una perspectiva idealista, creemos que la fortaleza del sector permite que la recuperación se recupere cuando la seguridad vuelva al mercado y, sobre todo, cuando se apruebe la hipoteca.

 

En el caso de los datos de agosto, la tendencia fue fija, aunque el capital de endeudamiento creció debido al aumento en los precios de la vivienda y al financiamiento de la mayoría de las propiedades de los bancos. Las tasas de interés fijas se han consolidado en el 40% de las operaciones discontinuadas “.

Resurgimiento Global inmobiliario

Que el mercado inmobiliario está experimentando una gran nueva etapa de crecimiento es evidente, a la vista del ‘boom’ bursátil que está viviendo el sector y el alto volumen de fondos entrando en socimis. Pero las oportunidades de inversión hay que detectarlas a partir de la “interpretación de las megatendencias” que el CEO de JLL España, Enrique Losantos, detalla: aumento de la población y concentración de la misma en las ciudades, sustancial incremento de las inversiones (en tres años, la inversión en el sector a nivel mundial pasará de los 700.000 millones de euros del año pasado al trillón) y disrupción tecnológica. “El sector inmobiliario se está reconfigurando, está cambiando de forma radical por todas estas megatendencias”, ha señalado en el foro organizado por El Confidencial bajo el título ‘¿Es posible invertir en inmobiliario y no morir en el intento?’, patrocinado por Vitruvio Socimi, Armabex, Euronext y Gesvalt. Para Losantos, “las cartas se están volviendo a repartir y al que sepa interpretar el juego, le vaa ir superbien”.

Dentro de los diferentes submercados (residencial, oficinas, ‘retail’, logística, hoteles y activos alternativos), aún queda “recorrido”, aunque algunos son más “incipientes”, como el alternativo (residencias de estudiantes y tercera edad), y otros muestran estar “más agotados”, apunta Losantos. En este sentido, la directora general de Gesvalt, Sandra Daza, coincide en que aún queda potencial de crecimiento en el alquiler residencial, “ya que en España aún no está tan consolidado como en otros países europeos”, y en la reposición de oficinas, especialmente en Madrid y Barcelona, aunque reconoce que hay un “déficit de producto prémium”. “En los últimos meses, nos está resultando complicado encontrar producto”, corrobora el presidente y consejero delegado de Vitruvio Socimi, Joaquín López-Chicheri.

Pinche aquí para ver a todos los asistentes al foro.

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Es precisamente esa falta de activos la que está provocando un descenso de la inversión en el segmento de oficinas. Con los datos de España sobre la mesa, en lo que va de año está cayendo un 40%, según la consultora inmobiliaria JLL. En 2017, el retroceso fue del 20%. “El mercado nos debería permitir reposicionar y rehabilitar edificios” para salvar esta carencia, apunta su presidente.

Las expectativas de crecimiento de la inversión para el resto de submercados son bastante halagüeñas. De la mano del comercio electrónico, el ‘retail’ y la logística tienen bastante recorrido, aunque pueda resultar contradictorio. Las marcas necesitan, por un lado, espacios nuevos para crear experiencias y dar valor a las enseñas para un cliente cada vez menos fiel; por otro, naves con una dimensión tres veces mayor para satisfacer una demanda que compra a golpe de clic y cuyos productos deben ser enviado en horas, lo que exige digitalizar y robotizar las naves industriales. Ello ha “disparado” la demanda de espacios en zonas secundarias.

“El mercado nos debería permitir reposicionar y rehabilitar edificios” para salvar el descenso en la inversión de las oficinas. (Enrique Losantos)

El mercado de la vivienda, por su parte, está atrayendo un volumen de inversión “similar” al del año pasado (+160%, hasta los 2.080 millones), con una separación entre la compra y el alquiler, en un negocio que “va a estar dominado” por los grandes fondos institucionales. Inversores que también están protagonizando movimientos corporativos en el sector hotelero, que, de seguir el mismo ritmo del ejercicio anterior (+75%, hasta los 3.875 millones), volverá a marcar un año récord.

Por último, la inversión en activos alternativos se multiplicó por 10, hasta los 560 millones, y las perspectivas son que continúe creciendo, en consonancia con el mayor recorrido que tienen las residencias en otros países europeos.

La apuesta de las socimis

Continuando con el simil de la baraja, en esta partida las socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios, cuya actividad busca dinamizar el sector inmobiliario fomentando el mercado del alquiler, ya sea en residencial, oficinas o comercial) tienen mucho que ganar. Pero, de nuevo, hay que saber jugar las cartas siguiendo una metodología consistente en “definir muy bien cuáles son los objetivos, el horizonte temporal y las necesidades de liquidez del capital que invierte”, explica López-Chicheri, de Vitruvio Socimi. Una vez diseñada la metodología, la construcción de la cartera tiene que seguir unos parámetros basados en la diversificación, buenas ubicaciones y poca deuda.

Joaquín López-Chicheri, presidente y consejero delegado de Vitruvio Socimi, Antonio Fernández, presidente de Armabex, y Sandra Daza, directora general de Gesvalt.

Joaquín López-Chicheri, presidente y consejero delegado de Vitruvio Socimi, Antonio Fernández, presidente de Armabex, y Sandra Daza, directora general de Gesvalt.

Tras la creación de esta figura, hay ya medio centenar de compañías en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), y su peso se ha disparado del 7% en 2013 al 82% registrado el año pasado, según datos de Gesvalt, una empresa especializada en valoraciones y que ha asesorado al 25% de las socimis que cotizan en bolsa, según su directora general.

El 70% de las socimis invierte en residencial, y el resto en ‘retail’ y oficinas. Aunque las grandes ciudades son las que aportan la mayor parte de los activos de sus carteras, hay un buen número de sociedades de nicho, bien por formato, bien por ámbito geográfico, que resultan muy atractivas, según Armabex, compañía dedicada a crear socimis y sacarlas a bolsa, como asesor registrado, es decir, como garante de que cumple con todos los requisitos.

Precisamente especializarse es un punto a favor de la consolidación en el sector. Una concentración que ya se viene produciendo al calor del elevado apetito inversor de los grandes fondos institucionales. “Hay socimis que nacen para ser consolidadas”, afirma el presidente de Armabex, Antonio Fernández. Por su experiencia, hay sociedades que agrupan activos de nicho y cuando alcanzan una masa crítica que ofrece economías de escala, la presentan a un fondo de inversión.

Alguno de los asistentes y ponentes en el foro.

Alguno de los asistentes y ponentes en el foro.

Por ley, las socimis disfrutan de una fiscalidad atractiva, pero están obligadas a mantener los activos en la sociedad al menos tres años y a cotizar en bolsa, en un ejercicio de transparencia. “Es fundamental que las compañías se acostumbren a que el mercado de valores es el escenario donde van a tener que navegar para captar inversores, para retener talento, para ganar imagen”, dice Fernández.

La mayoría lo hace a través del MAB, por ser el parqué indicado para las empresas en expansión, pero pueden hacerlo en el Mercado Continuo o, incluso, en el Euronext, el operador del mercado de valores de París, Ámsterdam, Bruselas, Lisboa y Dublín. “Esta plataforma es un mercado interesante para las Socimis españolas que tenga ambición internacional”, señala su directora, Susana de Antonio. A través de Euronext, las compañías pueden acceder a 5.000 inversores institucionales, “lo que se traduce en unavisibilidad enorme. Es entrar en otra liga”, apostilla. Los requisitos para entrar son más sencillos que en el Mercado Alternativo Bursátil. Eso sí, al igual que en España, las empresas han de contratar lo que llaman un ‘listing sponsor’, el equivalente a asesor registrado.

Hay, sin embargo, un aspecto “llamativo” para Gesvalt, referente a la no obligatoriedad de realizar valoraciones periódicas, como ocurre en otros sectores. La norma solo exige llevar a cabo una al principio. “Creo que debería corregirse, no es sano para el mercado”, afirma su directora general, quien también reclama al MAB un papel más divulgativo sobre esta figura.

Costa blanca, Torrevieja y Orihuela Costa liderando el mercado inmobiliario nacional

Una de cada dos propiedades que traspasan los bancos o promotores en la provincia es a un ciudadano no español y ya hay bloques ocupados solo por familias chinas

Los ciudadanos foraneos comunitarios (en busca de sol y playa y largas estancias en la Costa Blanca) y extracomunitarios (que llegaron a Alicante en busca de un empleo o un negocio) siguen siendo el oxigenador de muchas entidades financieras y promotores privados para sacar de manera progresiva el peso de los gigantes ‘stocks’ de propiedades. Si hace unos días un informe de la división inmobiliaria del Banco Sabadell, Solvia, dejaba claro que Alicante es la zona de España más activa en compraventas, sobre todo por jubilados y funcionarios, sobre todo extranjeros (el 21% del total de operaciones, por delante de Valencia y Murcia), además el informe oficial del Ministerio de Fomento sobre transacciones lo confirma.

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EN EL CONTEXTOsubidón del 18%ha crecido la compraventa de viviendas en la Comunitat Valenciana durante el segundo trimestre de 2015, con un total de 16.528 transacciones frente a las 14.003 que se realizaron en el mismo periodo del año anterior, un 18% más.A niveles esperanzadores de 2010

En el total del país, la compraventa ha crecido un 13,9 %, lo que indica una recuperación en el segundo trimestre del año hasta contabilizar 104.530 transacciones, encadenando así su sexto trimestre consecutivo de incrementos interanuales y el segundo mejor trimestre desde 2010.

Cambio de ritmo

Este nuevo incremento se produce después de que la compraventa de viviendas creciese un 4,4 % en los tres primeros meses del año y cerrase 2014 con 365.594 transacciones, un aumento que dejó atrás la caída registrada un año antes (en concreto, del 17,4 %)

En quince autonomías, además.

Comparando el segundo trimestre de 2015 con el mismo periodo de 2014, unas quince comunidades autónomas registraron incrementos en el número de compraventas. Los avances fueron en La Rioja (44,2 %), Ceuta y Melilla (33,9 %) o Baleares (30,1 %).

La estadística oficial, basada en las escrituraciones ante notario (el dato más fiable), revela que Alicante lidera, y a mucha distancia, las ventas de pisos y viviendas unifamiliares a ciudadanos extranjeros en toda España. No solo en el último trimestre contabilizado (de abril a junio), sino desde inicios del año, Alicante es la zona preferida de los estranjeros.

Esto ocurre por enésimo trimestre consecutivo. Prácticamente desde el inicio de la crisis, Alicante siempre se sitúa como la provincia con más compraventas efectuadas por ciudadanos extranjeros comunitarios y extracomunitarios, como ajeno a la crisis.

La Costa Blanca es la que lídera el mercado inmobiliario español es la que más operaciones registró en el segundo trimestre, con  4.141, casi el doble que el inmediato perseguidor, que es Málaga, con 2.517. Ya a mucha más distancia, las ventas a extranjeros en Barcelona suman en el mismo período analizado 1.470; en Madrid 1.173; y en Tenerife 1.099.

Si en el conjunto de España, donde en el segundo trimestre se vendieron 104.530 viviendas el peso del mercado extranjeros apenas supone un 17,7% del total (apenas 18.551 operaciones incluyendo a residentes y no residentes), en el caso de Alicante ese porcentaje se dispara al 50%. Así, las 4.141 transacciones de extranjeros en Alicante son prácticamente la mitad de las 8.437 que realizan ciudadanos españoles. Una de cada dos viviendas que se compran en la provincia tiene como nuevo titular a un extranjero.

El informe del Ministerio de Fomento no desglosa la nacionalidad de los compradores. Pero es innegable el peso de los británicos y nórdicos (noruegos, finlandeses y suecos), junto a otras nacionalidades que entran cada vez con mayor fuerza en el mercado inmobiliario como rusos, argelinos y, sobre todo, chinos.

Fuentes del sector inmobiliario informan de que los pequeños empresarios e inversores del gigante asiático compran ya fincas rústicas para producir productos autóctonos como vino, almendras o cítricos y, además, bloques de viviendas casi enteros que quedaron sin vender tras la burbuja inmobiliaria. Un ejemplo de esta situación se da en Alicante capital. Buena parte de un edificio construido por un promotor local en la calle Benasau de Alicante, denominado San Roque y ubicado frente a la estación del AVE, ha sido ocupado en las últimas fechas por varias familias de origen chino.

En el acumulado del año, también Alicante lidera el negocio inmobiliario por número de operaciones en toda España. De enero a junio se han cerrado 7.273 operaciones con ciudadanos extranjeros, lo que supone 349 más que en el mismo período de 2014, un repunte porcentual del 5% pese a que las cifras absolutas rebasan ampliamente a las inmediatas perseguidoras como son Málaga (4.200), Barcelona, Madrid, Tenerife y Girona. Suponen la mitad de las 14.789 escrituras de compraventa con ciudadanos españoles en el primer semestre.

La inmensa mayoría de casas que compran los extranjeros son de segunda mano (más de dos años desde que finalizó la construcción y el promotor obtuvo la cédula de habitabilidad). En concreto, solo el 12% del total son viviendas nuevas de reciente edificación. El resto, como la finca frente al AVE antes citada, tienen más de dos años o más de un lustro, cuando estalló la burbuja inmobiliaria y la banca acreedora tuvo que ejecutar (en muchos casos) embargos o forzar la dación en pago.

De los 4.141 pisos vendidos de abril a junio, 3.645 son de segunda mano, una cifra que supera a regiones enteras como Andalucía, pese al evidente tirón que tiene también la costa de Málaga, y prácticamente cuadruplica el volumen de negocio de Madrid o Barcelona. La costa alicantina ha concentrado gran parte de la vivienda en stock tras la burbuja y es ahí donde más aceptación tienen las compras de extranjeros.

Además, ya hay obra nueva, incluso con venta sobre plano como ocurre con algunas firmas bien posicionadas en Torrevieja, Arenales del Sol o Santa Pola, como TM Grupo Inmobiliario.

El tirón del mercado extranjero es el que permite a Torrevieja superar ampliamente a Alicante capital en operaciones inmobiliarias. De hecho, en el segundo trimestre Torrevieja registra 1.323 escrituraciones ante notario para ciudadanos españoles y extranjeros, la quinta ciudad con más volumen y sólo superada por Madrid (8.252), Barcelona (5.590), Valencia (1.975), Zaragoza (1.393) y Sevilla (1.480). Torrevieja supera a Málaga (1.239) , Marbella (1.205) y Alicante capital (1.051, frente a 829 del primer trimestre).